Чем привлекают торговые центры инвесторов? - Munich Real Estate, - D.Baumann Immobilien

Построенный в 2009 огромный ритейл-центр Life, занимающий площадь в 8 000 квадратных метров, расположенный в районе Перлах, на юго-востоке Мюнхена, в марте этого года сменил своего владельца. По информации, появившейся в прессе, приобретение торгового центра обошлось немецкой инвестиционной компании, «Хан Группе», в 35 млн. евро. Здесь, в этом огромном ритейл-центре, каждый день можно наблюдать такую картину: тесно, бок обок, покупатели катят свои нагруженные тележки к кассам, бесплатная стоянка ритейл-парка до отказа забита автомобилями, свободных мест мало, только один автомобиль покидает парковку, на его место тут же въезжает новый. Здесь, под одной крышей разместились такие известные во всей Германии сетевики как: продуктовый супермаркет Rewe, продуктовый дискаунтер Aldi, сетевой супермаркет бытовой химии и косметических изделий DM, магазин Alnatura, специализирующийся исключительно на биопродуктах, дискаунтер одежды Familie. Все эти магазины обеспечивают постоянный приток посетителей в торговый центр LIFE. Картину дополняют также филиал оператора мобильной связи Vodavone, почтовое отделение, аптека, парикмахерская, цветочный бутик. Центр открыт шесть дней в неделю с 9 до 20 часов, плюс ко всему предоставляется бесплатная парковка с достаточным количеством мест. Центр Life представляет собой тот тип современного ритейл-парка, который как магнит притягивает покупателей, и мимо которого не может пройти ни один потенциальный арендатор-представитель сетевых магазинов.

Для инвестора такой центр все равно, что золотые прииски Клондайка, приобретение которого обещает солидную прибыль в долгосрочной перспективе. Помимо структуры арендаторов, которые в совокупности могут удовлетворить любую насущную потребность покупателей, важен и тот факт, что договоры об аренде заключаются, как правило, на длительный срок, в среднем от 10 до 20 лет.

Торговые центры уже давно входят в портфолио крупных инвестиционных компаний и инвестиционных фондов, а также страховых и пенсионных фондов. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии за 2013 год составил 8,6 млрд. евро. 28 % от общего объема инвестиций пришлись на торговые центры розничной торговли. Данный сегмент рынка коммерческой недвижимости Германии находится также в фокусе интересов иностранных инвесторов. Причем активность со стороны последних, проявленная за последние несколько лет, позволяет и впредь строить самые благоприятные прогнозы. Наряду с американцами, британцами, французами, швейцарцами в 2014 году ожидается более активное участие инвесторов из России и Китая.

Но, не смотря на благоприятный инвестиционный климат в Германии в целом и в данном сегменте рынка недвижимости в частности, аналитики и эксперты все-таки рекомендуют не бросаться в омут с головой. Непосредственному приобретению коммерческой площади должен предшествовать профессиональный анализ рынка в том или ином регионе, его демографический и экономический потенциал. Как будет развиваться покупательская способность в регионе через 20 лет, точно определить сложно. Сможет ли торговая площадь и впредь остаться привлекательной для серьезных арендаторов и приносить доход? Насколько она ликвидна в плане последующей возможной продажи?

Так или иначе, нельзя с уверенностью утверждать, что инвестиции в торговые площади полностью лишены рисков. Ведь после истечения срока договора об аренде, арендатор прежде чем продлевать его, должен проверить рентабельность своего предприятия, другими словами стоит ли ему и далее оставаться на этом месте или нет. Риск, связанный с потерей арендатора и сложностью нахождения нового, несомненно, присутствует, его всегда следует учитывать. При помощи тщательного анализа рынка можно, если не избежать риска полностью, то по крайней мере его минимизировать. Прежде всего, следует обращать внимание на расположение и размеры объекта. Надежными считаются центры площадью от 2 500 кв.м. расположенные в районах с хорошим транспортным сообщением, достаточным количеством парковочных мест. Также важна мощная покупательская способность, которая может быть обеспечена за счет отсутствия конкуренции и постоянного прироста населения в том или ином регионе. Помимо демографической составляющей, не лишним будем ознакомиться с доступными документами об административных распоряжениях об удовлетворении строительных нужд в районе, планируется ли в будущем предоставление участков земли для строительства новых торговый площадей. Анализ совокупности всех этих факторов позволит более точно спрогнозировать, являются ли инвестиции в коммерческую недвижимость действительно надежными.